温州楼市博客

　  近日，一份《浙江省商品房预售资金监管暂行办法》(征求意见稿)(下简称《办法》)尽管没有过多地被公众关注，却在杭州众多开发商中掀起波澜，因为它对开发商的资金链、楼市的走向将起到关键性作用。

　　在这份由中国人民银行杭州中心支行和中国银行监督管理委员会浙江监管局联合下发的文件中规定，自今年10月1日起，开发商收存商品房预售款将全部纳入资金监管账户，预售资金使用实行封闭式管理，银行将根据项目节点完工证明，分批次向开发商支付资金。但由于尚处在征求意见阶段，浙江省相关部门人士向记者透露，部分细节还可能调整。

　　10月1日起，无资金监管不得开卖

　　根据《办法》中规定，在10月1日以后批准预售的商品房项目(含经济适用房、限价商品房)将全部纳入预售资金监管对象范围。

　　对于未签订商品房预售资金监管协议的项目，房地产行政主管部门不得发放《商品房预售许可证》。房地产开发企业申请办理《商品房买卖合同》预售备案登记时，也需要提供商品房预售资金存在资金账户的证明。也就是说，没有预售款监管的项目将不能销售。

　　值得注意的是，《办法》规定，一个监管项目只能开立一个资金账户，资金账户原则上应当开立在发放监管项目房地产开发贷款的商业银行，并且不能支取现金。

　　而且，购房人按揭贷款购买商品房，其按揭贷款由贷款银行直接划入资金帐户。开发商申请使用监管项目预售资金时，应当向监管银行提出申请，并提交监管项目工程监理单位出具的建设项目分部分项工程施工完成证明或者监管项目其他有效的资金支付证明。

　　若开发商提供虚假申报材料申请开立资金账户，骗取工程建设资金、擅自截留挪用购房人房款或不将购房人房款存入所设定的资金账户，房地产行政主管部门将立即停止该项目的销售，并勒令其限期改正。同时，将其行为记入企业的诚信档案和人民银行的企业征信系统。

　　想靠预售款拿地是不可能了

　　“目前，基本上开发贷款是用来满足工程资金的需要，项目预售款很多公司都是用来拿地和项目公司之间的拆借等其他用途。”听说预售款将监管，浙江一房企老总的第一反应就是“政府的第二轮调控来了。”

　　众所周知，除自有资金外，开发商的两大主力资金来源就是预售款和开发贷款。一般来说，银行对开发贷款要实行监管，而预售款则在房子预售时就基本上一次性打入开发商账户，提取时间和提取方式完全由开发商自行支配，没有任何银行或政府部门的监管。现在监管后，开发商使用这笔钱就完全受限制了。

　　“开发商下半年的拿地积极性肯定会降低。即使有某些开发商弄虚作假，骗取预售款用于其他用途，但毫无疑问的是，一次性提取预售资金用于拿地已不可能。”某品牌房企项目老总分析，“举例说，一家公司如果有10个亿的预售回款，原来可以全部用于拿地，但因为监管，可能最多一次性只能提取5个亿。”

　　“这一政策假如实施，对那些同时进行多个项目操作的公司资金链影响最大。”合创机构总经理毕明辉认为。“而影响最大的可能是那些付了首期土地款，等着用预售款支付接下来几期土地款的公司。”

　　这一政策将迫使开发商加快销售

　　最近，楼市成交又出现小阳春迹象，而国务院副总理李克强多次重申宏观调控不放松。假如预售款监管政策10月1日实施，明确告诉市场一个信息，那就是宏观调控还在进行当中。

　　这段时间，杭州一些新开楼盘入市，再次出现销售火爆的场面。万家星城8月30开盘，再推8幢和5幢269套房源，开盘价20960元/平方米，截至昨天下午6点，据透明网显示，预定227套，预售16套，预订预售率为90%；篁外上周推出19幢楼91套房源，全是180平方米的宽邸大宅，均价16000元/平方米，当天预定率也达75%。

　　但近期楼市，虽说上周杭州主城区成交1390套，为新政后周成交首次突破千套，但记者观察发现，带动成交量的主要为一些降价的新开楼盘，大多数房价未降的楼盘成交量依旧没有起色。

　　“估计等10月份监管政策出台后，没降价的开发商也不得不降价促进销售，因为如果不加快销售进度，会影响到整个资金链的运转。”一位开发商如此预言。

　　还有开发商说，目前楼盘销售回暖，开发商可千万别动涨价的念头，否则政府肯定会有新政策出台，预售资金监管就是一个措施。

　　按照《办法》规定，在保证本项目工程建设资金使用的前提下，资金账户中商品房预售资金累计总额，只有超出该监管项目工程预算清册总额的110%时，房地产开发企业才可以调用其中超出部分资金。这也意味着，开发商只有尽可能多地卖楼，早点回款，等一个项目的销售趋于完毕时，才有可能拿出预售资金启动另一个项目。当然，这也是政府真正严格监管资金才可能达到的理想状态。